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Des immeubles réhabilités en logements sociaux à Orgon (Bouches-du-Rhône)


Pact en Action
25/03/2013


Sur un périmètre restreint situé en plein coeur de centre ancien d'Orgon, ont pu être visités des logements avant travaux, des chantiers en cours, des logements prêts à être loués et des logements déjà occupés. Ces opérations, principalement réalisées grâce au mécanisme du bail à réhabilitation, sont un très bon exemple de revitalisation de centre-ancien à travers la réhabilitation de logements dégradés et vacants.

Depuis 2008, et le début du partenariat entre le PACT et la ville d’Orgon ce sont 28 logements sociaux (à peine plus de 5 €/m² en moyenne) qui ont été produits pour un montant de 4,5 millions d’euros de travaux.

Dans son discours, le Maire s’est félicité de ce partenariat « au regard des résultats probants que chacun peut observer au quotidien en parcourant les rues d’Orgon ». Il a précisé que de nombreux projets sont encore à venir.

Rappel du partenariat
Depuis 2008, le PACT des Bouches-du-Rhône travaille en partenariat avec la municipalité d’Orgon pour réhabiliter le patrimoine communal dégradé et vacant. 28 logements ont été ou sont en cours de remise sur le marché locatif social, soit grâce à des baux à réhabilitation, soit simplement après acquisition des biens par le PACT. Ces réhabilitations furent engagées dans le cadre d’une opération plus globale d’aménagement du centre-ville ancien d’Orgon (voirie, équipements municipaux…). Par ce dispositif, la Ville d’Orgon et le PACT ont souhaité permettre le relogement de familles aux revenus modestes sur le territoire communal.

Réhabilitation de logements communaux
A l’instar de nombreuses municipalités, au fil des années, la ville d’Orgon a préempté un certain nombre d’immeubles de son centre-ville ancien. Or les communes n’ont pas toujours la possibilité de remettre aux normes ces biens et de les exploiter à bon escient. Dans ces conditions, il n’est pas rare que ces derniers restent vacants pendant de nombreuses années. Pour remédier à cette situation, le PACT des Bouches-du-Rhône a travaillé de concert avec l’équipe municipale d’Orgon afin de remettre sur le marché locatif social le patrimoine communal dégradé et vacant.

Acquisitions et baux à réhabilitation
Lors d’une première phase de travaux, l’équilibre financier des opérations de requalification a été atteint par l’acquisition pure et simple de trois immeubles par le PACT, dans lesquels nous avons produits 12 logements.

La deuxième phase de chantiers, concernant 16 logements, a été élaborée grâce au mécanisme du bail à réhabilitation. Dans ce cas précis, la commune a transféré la propriété des biens au PACT 13 pour des périodes de 35 à 45 ans. Nous finançons et réalisons les lourds travaux nécessaires, nous assumons pendant cette durée toutes les charges incombant au propriétaire (taxe foncière, frais d’entretien, risque locatif…) et mettons en location ces logements au profit de ménages ayant des difficultés d’accès ou de maintien dans un logement par les voies classiques. A la fin des baux, les biens redeviennent la propriété intégrale de la commune.

Des travaux de grande qualité
Un travail architectural exemplaire a été effectué en lien avec les Architectes des Bâtiments de France. En effet, nos équipes ont relevé le défi de reconfigurer ces immeubles de manière moderne et fonctionnelle, en effaçant les modifications structurelles archaïques subies au fil du temps, et en restituant tous les atouts patrimoniaux d’origine. Une attention particulière a été portée au choix des matériaux et aux modes de chauffage pour diminuer les consommations énergétiques de ces logements et réduire au maximum le montant des charges locatives pour le budget des ménages. Mener à bien des chantiers d’une telle ampleur, prend en moyenne entre 12 et 18 mois.

Un financement diversifié nécessaire
Il faut un partenariat solide pour réussir à réaliser des opérations de réhabilitations aussi lourdes sur des immeubles aussi dégradés et vacants depuis de si nombreuses années.
Malgré des financements en baisse, les principales subventions proviennent encore de l’Anah (Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat). Le soutien financier du Conseil Régional et de la Fondation Abbé Pierre, nous a

aussi été octroyé. La Ville d’Orgon a également apporté des subventions d’équilibre complémentaire et le PACT 13 a dû injecter des fonds propres pour assurer la pérennité des chantiers.

Au-delà des subventions de nos partenaires et des fonds propres du PACT, le reste du financement est assuré par des emprunts bancaires. Le PACT des Bouches-du-Rhône, en tant qu’association agréée par les pouvoirs publics pour son activité de maîtrise d’ouvrage d’insertion qui participe à l’effort de production de logements sociaux, a accès aux taux intéressants des emprunts bancaires souscrits auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Contact : PACT Bouches-du-Rhône - Magali Adjiman Responsable du service Maîtrise d'ouvrage d'insertion. Tel : 04 91 11 63 10

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